Ловушка собственности
Мой дом на углу Баскова переулка и ул. Маяковского отремонтировали – по программе капремонта. Покрасили фасад. Сняли леса. Получилось красиво. Правда, в подъезде свежая штукатурка отслоилась через день после ремонта. Потому что труба, проходящая в капитальной стене, развалилась еще при Николае Втором.
Петербургские чиновники пытаются латать дыры в городском хозяйстве, решая проблемы по мере возникновения скандалов. Не позавидуешь: приходится оперативно реагировать на противоречивые указания сверху, на требования и запросы бизнеса, на жалобы граждан. Горячие точки – строительство муниципального жилья, реновация хрущевских кварталов, восстановление центра.
Долгосрочные программы развития Петербурга выглядят забавно на фоне недавнего скандала: прямо в ходе обсуждения генплана выяснилось, что данные по жилому фонду у депутатов и у чиновников расходятся на 10 млн кв. м. В Смольном считают, что в Петербурге 140 млн кв. м жилья, в Мариинском – что чуть более 129 млн. На самом деле точных данных нет ни у тех ни у других. С 2012 г. – с момента упразднения БТИ – их нет ни у кого.
Вице-губернатор Игорь Албин, курирующий строительство, в ноябре пригрозил расторгнуть контракт с компанией «Петроком». Фирма обязалась построить шесть многоквартирных 17-этажек в Невском районе для городских очередников. Аванс получен, стройка идет аж с 2012 г., дома в срок сданы не будут. А город никак не может решить, что выгоднее: заказывать стройку, строить самим или покупать готовое.
В конце ноября город заключил договоры на покупку квартир с двумя застройщиками. «Дальпитерстрой» и группа ЛСР за 2,3 млрд руб. продадут 653 квартиры для очередников. Аванс составит 20% (в прошлом году по таким контрактам выплачивали 65%). Строить компании будут на собственные или заемные средства. Сократить авансовые платежи Смольный постановил в августе этого года. 653 квартиры – капля в море: сегодня в городской очереди числится 156 000 семей.
Коммунальные квартиры (88 000) город собирается расселять по 4500 шт. в год. Неважно идет и расселение аварийного фонда. Планировали к 2020 г. «снять аварийность» с 187 600 кв. м, в обновленной жилищной программе Смольного этот показатель снизился на 35% до 139 200 кв. м. Каждое пятое из жилых зданий Петербурга построено до 1917 г. В Центральном районе, по данным на 2013 г., таких зданий 2317 из 2491. 10,3 млн кв. м (8,3%) петербургского жилья находится в неудовлетворительном состоянии.
Без серьезного участия бизнеса в городских программах не обойтись. Одна из масштабных совместных затей – программа развития застроенных территорий (РЗТ). В нее включены 22 территории; сносу подлежат около 1400 домов массовых серий. Компания «СПб реновация» должна построить 8,2 млн кв. м жилья, около 1 млн кв. м передадут для расселения жителей.
«В Сосновой Поляне в прошлом году сдали 11–12–13-е корпуса, в этом – пятый и седьмой, в Колпине ввели корпус и сейчас новый начинаем. 276 квартир предоставили жителям, 52 передали городу, – рассказывает гендиректор «СПб реновация» Игорь Евтушевский. – Активно ведется строительство в кварталах «Ржевка 35» и «Славянка». Следующий год должен стать переломным: мы начинаем строить большие объемы жилья, около 400 000 кв. м». Одна из главных задач, по словам Евтушевского, – привести проекты «к уровню экономической целесообразности».
Программа идет со скрипом: в некоторых проектах работа не начата вовсе, сроки (первоначально планировалось завершить реновацию хрущевок к 2019 г.) неизбежно будут пересматриваться. Проекты разделили на три группы: зеленые, желтые и красные. В зеленых работа уже идет. Желтым нужны поправки в генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Красная зона – сложные территории, где начало работ зависит от позиции города: нет стартовых площадок, негде построить первые дома для расселения. Или, например, в квартале нет школы. «Это преимущественно социальная программа, – рассуждает Евтушевский. – И Смольный должен здесь выступать как активная сторона». Пока городские чиновники в основном выступают с критикой и упрекают инвестора в срыве сроков.
В Петербурге есть примеры и сугубо коммерческого подхода к старым кварталам. Попутно решаются социальные проблемы. Группа инвесторов, связанных с компанией «Строительный трест», расселила два квартала на пр-те Тореза – 2–3-этажные дома, построенные сразу после войны. Много зелени, отличная инфраструктура, но жилье было изношено до предела. По информации, которую предоставили в компании «Строительный трест», «в восьми домах было 95 квартир и два нежилых помещения. В общей сложности около 5600 кв. м. Расселили 250 человек. За счет инвесторов жильцы получили 8646 кв. м нового благоустроенного жилья плюс 1000 кв. м в денежном эквиваленте. Всего предоставлено 160 квартир и деньги». Компания планирует построить на этих участках около 40 000 кв. м нового жилья. «В этом случае экономика проекта сложится», – говорят в «Строительном тресте.. Если не помешают новые обстоятельства. Городские власти планируют внести в ПЗЗ поправки, которыми высота нового строительства ограничится 12 этажами. Также в планах администрации снизить плотность застройки. То есть 40 000 кв. м на освобожденной территории, может, и не получится.
И «СПб реновация», и «Строительный трест» столкнулись при расселении с проблемой «последнего жильца» (с ней хорошо знакомы риэлторы, которые занимаются расселением коммуналок). На пр-те Тореза обитатели одной из ветхих двушек получили от инвестора пять отдельных квартир. В доме на Комсомольской улице, предназначенном под снос, семья несколько месяцев держала оборону, торговалась с инвестором, жаловалась во все инстанции, от районных властей до президента. Компромисс в итоге был достигнут, но стоил немало времени и нервов.
«Как сделать эту программу экономически эффективной? – рассуждает депутат петербургского законодательного собрания Борис Вишневский (кстати, активный оппонент программы РЗТ). – Нужно или снять территориальные ограничения по предоставлению жилья расселенцам, или признать проект стратегическим и дать инвестору под застройку еще какие-то участки в другом месте. Чтобы он мог хотя бы отбить затраты. Третий вариант – прямое бюджетное финансирование, которого не будет». Пока он считает, что «ситуация тупиковая». Еще одна проблема: дома с износом более 45–50% капитально ремонтировать невыгодно. Это неэффективные затраты.
Вишневский тоже считает, что развитие застроенных территорий невозможно без изменения нормативной базы (в том числе на федеральном уровне) и без налаживания эффективного диалога между городом и инвесторами.
И все эти проблемы возводятся в степень, когда речь заходит об исторической застройке. Сегодня ни один инвестор не рискнет заняться реконструкцией. Главная причина: даже если старый дом удастся расселить, после ремонта в нем нельзя будет оформить жилье. Не пройдет по нормативам, касающимся инсоляции, озеленения, парковки. «В старой части города множество домов, в которых расселены и отремонтированы несколько квартир. Или, например, два подъезда из четырех, – рассказывает гендиректор компании «МК элит» Петр Войчинский. – Комплексному подходу мешают несовершенное законодательство и завышенные ожидания собственников».
Как ни печально, но похоже, что процесс будет развиваться «естественным путем». Ветшающие дома будут постепенно признавать аварийными. А устранение аварийности – обязанность собственников. Более 80% петербургского жилого фонда – в собственности граждан. Недавно одно из ТСЖ на Петроградской стороне получило предписание от КГИОПа: срочно устранить аварийность здания-памятника! Смета – под 100 млн руб. Дом построен более 100 лет назад, но капремонта так и не дождался. Вот теперь наконец нашли крайнего.
Поэтому я в своей квартирке в Басковом переулке – не собственник, а просто муниципальный наниматель. По причине трезвой оценки общего вектора развития города и собственных возможностей.
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
